本文来源：黄金时代财经新闻 作者：陈泽旋
企业北京青年报即便被视为金融行业标杆的商业地产商，在房商业地产业深度调整，也无法高枕无忧8月24日，中国海外发展公布，2022年一季度同时实现产品销售合同额1385.0亿，环比上升33.2%；同时实现营业收入1037.9亿，环比上升3.8%；经营纯利241.3亿，环比上升23.2%；子公司小股东应占纯利为167.4亿，环比上升19.4%，计入应缴股权投资物业合理性商业价值变动收益后的小股东应占纯利为149.6亿，与及计入汇兑净损益后的小股东应占纯利为173.5亿。
由于盈利能力在众位挂牌上市商业地产商短期处在领先地位，中国海外发展素有“利润王”之称但在2022年一季度，其净利也裂稃地进一步冲高报告书显示，2022年一季度，中国海外发展同时实现的毛利率为23.5%，环比增加5个基点；归属小股东的毛利率为16.1%，环比增加3.2个基点。
尽管多项数据上行，但中国海外发展仍然是金融行业内的自考在报告书中，中国海外发展指出，子公司的产品销售合同额虽然环比上升，但产品营业额名列却升至全金融行业第四前两年，内地TOP10商业地产商的产品营业额环比上升45.5%毛利率各方面，目前已发布中期业绩的商业地产商如越秀商业地产、Geoirs控股和雅居乐恒隆，2022年一季度毛利率分别为21.2%、17.7%、35.6%，毛利率为7%、6.8%、15.5%。
值得一提的是，毛利率的冲高是近几年的趋势，2021年前两年，TOP30挂牌上市商业地产商中，毛利率少于23%的商业地产商为11家，而毛利率少于16%的商业地产商为7家，而在2020年及之前，毛利率和净利率低于该水准的商业地产商是少数。
“房商业地产业金融行业处在上上半场的阵痛”，中国海外发展董事会主席主席颜立国表示，一季度非常困难的时候是1-4月，全国商品房产品销售环比上升幅度较大，但5、6月，尤其是6月降幅已明显减缩他认为短期消费市场走低，而短期消费市场走势取决于两大各方面：一是宏观经济的整体走势；二是“赔付商业地产商”顾虑到的解决进度。
“长期乐观，短期走低”，颜立国称，在房商业地产业的上半场，消费市场总额将上行，至于总额上行的时间会持续多长、达到什么水准才会见底很难精确定义，“他们自己有研究，也关注到一些专家的研究，比如房商业地产业产品销售的总额问题，去年18万亿元，大家觉得10万亿元左右对上半场可能是合理的”。
颜立国认为，上半场仍将是一个规模非常大的消费市场，“有效的需求继续存在，消费市场空间仍旧非常大，这是他们对房商业地产业短期消费市场很有自信心的原因一季度，他们的买地数额和与追加交易额在全金融行业名列第一，他们已经用股权投资表达了对未来的自信心”。
黄金时代财经新闻了解到，2022年一季度，中国海外发展系列产品子公司（指中国海外发展与及联营子公司、共同出资子公司）追加供地27宗，总买地数额531.1 亿，追加总交易额1081.9亿，其中，21宗由中国海外发展夺下；而2021年前两年，中国海外发展系列产品子公司追加供地49宗，总买地数额778.1亿，追加交易额为1746.4亿，其中20宗由中国海外发展夺下。
在同样的大环境下，中国海外发展的农地股权投资力度仍然强于同行参考CRIC研究中心，2022年一季度，中海商业地产追加农地商业价值、追加交易额均在商业地产商中名列第二收资本运作各方面，2022年一季度，中国海外发展在广州、上海、成都资本运作了相关项目的股权，资本运作投入106.6 亿。
此外，在2022年2月，还与中国农行签署了300亿意向性资本运作融资战略合作框架协议中国海外发展行政总裁张智超表示，子公司的股权投资策略是“三个主流”，即主流城市、主流地段、主流产品，在这个原则下开展收资本运作，“到目前为止，他们筛选了400-500个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判，但目前符合‘三个主流’的项目相对较少”。
针对未来的收资本运作计划，中国海外发展董事会主席主席颜立国称，“会继续捕捉机会，未来几个月，他们会保持积极姿态，全面钓，希望有更好项目能够进来”截至2022年6月30日，中国海外发展的银行结余及现金为1253.2亿，加上未动用银行授信额度573.7亿，可动用资金达1826.9亿。
负债各方面，中国海外发展资产负债率（剔除含税预收款项）为54.6%、净负债率（净资产用全口径）39.0%、现金短债比（计入受规管的物业预售所得款）为2.4倍，均未触及“三道红线”；加权平均融资成本3.44%，保持金融行业最低区间。
“房商业地产业上半场消费市场格局演化趋势他们认为对他们子公司有利”，颜立国表示，上半场将呈现“三个分化”的趋势：一是消费市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是金融行业分化，商业地产商数量将大幅增加，金融行业集中度显著提升；三是企业分化，金融行业容错率上升，精确管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。
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